Как банки выдают ипотечные кредиты?

Ипотечный кредит – это не только получение заемных средств на приобретение или строительство жилья. Ипотечным называют любой заем, обеспечением по которому является недвижимость. Совершенно неважно при этом жилая это недвижимость или коммерческая, гараж это или земельный участок, важно, что она относится к объектам недвижимого имущества, сделки с которым регистрируются в установленном законом порядке.

Цели получения ипотечного займа также не ограничиваются только покупкой квартиры или строительством дома, потратить его средства можно на любые личные нужды. Банк не проверяет целевой характер расходования заемных средств, если это отдельно не обговорено в кредитном договоре.

Однако, есть общие черты всех ипотечных ссуд вне зависимости от их целей и типа сделки.

Ипотечный кредит можно получить только при условии государственной регистрации договора ипотеки с банком в соответствующем порядке. После регистрации на руки заемщику и представителю банка выдаются свидетельства о праве собственности на предмет залога с указанием обременения в рамках заключенного договора займа. Залогом может стать как имеющееся в собственности, так и приобретенное на средства банка имущество.

До погашения всех обязательств перед банком собственник недвижимого имущества несколько ограничен в его пользовании. Свободно распоряжаться квартирой или земельным участком не получится. Обо всех планируемых изменениях необходимо консультироваться с банком-кредитором. Без его разрешения нельзя не только продать, подарить, передать в наследство или провести отчуждение недвижимого имущества, но и сдавать ее внаем, передавать в безвозмездное пользование третьим лицам, существенно изменять, в том числе производить реконструкцию здания или перепланировку квартиры. Также без особого распоряжения банка нельзя регистрировать в квартире третьих лиц, кроме близких родственников заемщика, возводить капитальные или временные строения на участке и иным образом изменять исходное состояние предмета залога. Подробный перечень запрещенных действий изложен в договоре займа. При нарушении хотя бы одного пункта этого договора банк имеет право немедленно запросить погашение остатка долга полностью и обратить взыскание на заложенное имущество, в судебном порядке выставив его на продажу.

Для того, чтобы компенсировать риск утраты предмета залога, банк, предоставляя ипотечный кредит, может требовать страхования недвижимого имущества от ущерба, нанесенного третьими лицами или полученного в результате несчастного случая. Землю и другую недвижимость также можно застраховать от потери права собственности, так называемое титульное страхование. Выгодоприобретателем по страховому полису выступает банк, который и будет распоряжаться полученным страховым возмещением, направив его или на возврат долга, или на возмещение ущерба, полученного имуществом.